ヘドニック・アプローチ hedonic approach は政策的な経済分析を中心に応用分野が幅広いこともあって数多くの理論・実証研究がある.
総説等
Green and Malpezzi (2003, pp. 48f) は用途として (i) 鑑定評価,(ii) 価格指数,(iii) プログラム分析(政策的な介入効果の予測や需要関数の推定など)の3つを挙げる.アプローチ自体は住宅市場のみならず,労働市場や自動車・PCなどの製品も対象とする.
(i) 鑑定評価 appraisal 関連:
(ii) 価格指数 price indexes 関連:
- Chihiro Shimizu and Koji Karato: Property Price Index Theory and Estimation: A Survey, HIT-REFINED Working Paper Series, No. 34, 2016. ※ cf. 唐渡・Diewert・清水(2013 WP);清水・唐渡(2015)
- Robert J. Hill: Hedonic price indexes for residential housing: A survey, evaluation and taxonomy, Journal of Economic Surveys, 27 (5), 879-914, 2013.
- Ariel Pakes: Hedonics and the Consumer Price Index, Annales d'Economie et de Statistique, 79-80, 729-749, 2005. (JSTOR)
- Jack Triplett: Handbook on Hedonic Indexes and Quality Adjustments in Price Indexes, OECD iLibrary, 2004.
- Richard K. Green and Stephen Malpezzi: A Primer on U.S. Housing Markets and Housing Policy, Urban Institute Press, 2003. (amazon.com)
- Measuting Housing: The Price and Quality of Housing Sevices (pp. 31-60)
- Erwin Diewert: Hedonic Regressions: A Review of Some Unresolved Issues [PDF], mimeo, 2003.
- Brachinger, Hans Wolfgang: Statistical Theory of Hedonic Price Indices, DQE Working Papers from Department of Quantitative Economics, University of Freiburg, Switzerland, 1-18, 2002.
- Geoffrey Meen: Modelling Spatial Housing Markets, Springer, 2001.
- Section 2.5 Measurement Errors and Biases (pp. 33-40)
- 1997年の Journal of Real Estate Finance and Economics, 14 (1-2) は価格指数の特集号.
(iii) プログラム分析 program analysis 関連:
- Daniel J. Phaneuf and Till Requate: A Course in Environmental Economics: Theory, Policy, and Practice, Cambridge University Press, 2016. (amazon.co.jp)
- Ch. 18 Property Value Models (著者webサイトから草稿が閲覧できる)
- A. Myrick Freeman III, Joseph A. Herriges, and Catherine L. Kling: The Measurement of Environmental and Resource Values: Theory and Methods, 3rd Ed, Routledge, 2014. (amazon.co.jp)
- Ch. 10 Property Value Models; Ch. 11 Hedonic Wage Models
- Ronald G. Ehrenberg and Robert S. Smith: Modern Labor Economics: Theory and Public Policy, 13th Ed., Routledge, 2017.
- Ch. 8 Compensating Wage Differentials and Labor Markets
- ★ Christopher F. Parmeter and Jaren C. Pope: Chapter 1 Quasi-experiments and hedonic property value methods, In John A. List and Michael K. Price (Eds.), Handbook on Experimental Economics and the Environment, Edward Elgar Publishing, 2013.
- Andrea Baranzini, José Ramirez, Caroline Schaerer, and Philippe Thalmann: Hedonic Methods in Housing Markets: Pricing Environmental Amenities and Segregation, Springer, 2008. (Google Books; amazon.co.jp)
- Nancy E. Bockstael and Kenneth E. McConnell: Environmental and Resource Valuation with Revealed Preferences, Springer; 2007. (amazon.co.jp)
- Ch. 6 Hedonic Models of Heterogeneous Goods; Ch. 7 Hedonic Wage Analysis
- ★ Raymond B. Palmquist: Chapter 16 Property Value Models, In Handbook of Environmental Economics, Volume 2, 763–819, 2005.
- Stacy Sirmans, David Macpherson, and Emily Zietz: The Composition of Hedonic Pricing Models, Journal of Real Estate Literature, 13 (1), 1-44, 2005.
- Charles R. Hulten: Price Hedonics: A Critical Review, Economic Policy Review, 9 (3), 5-15, 2003.
- Tung-Leong Chin and K. W. Chau: A critical review of literature on the hedonic price model, International Journal for Housing and Its Applications, 27 (2), 145-165, 2003.
- Stephen Malpezzi: Hedonic pricing models: A selective and applied review (Chapter 5), In T. O'Sullivan and K. Gibb (Eds.), Housing Economics and Public Policy, Oxford: Blackwell, 67–89, 2003.
- ★ Laura O. Taylor: Chapter 10 The Hedonic Method, In Champ et al. (Eds.): A Primer on Nonmarket Valuation, 331–393, 2003.
- Melissa Boyle and Katherine Kiel: A Survey of House Price Hedonic Studies of the Impact of Environmental Externalities, Journal of Real Estate Literature, 9 (2), 117-144, 2001.
- ★ Stephen Sheppard: Chapter 41 Hedonic analysis of housing markets, In Handbook of Regional and Urban Economics, Vol. 3, 1595-1635, 1999.
- ★ Raymond B. Palmquist: Chapter 4 Hedonic Methods, In John B. Braden and K. D. Kolstad (Eds.): Measuring the Demand for Environmental Quality, North-Holland, 1991. (amazon.com)
- James R. Follain: Estimating the demand for housing characteristics: A survey and critique, Regional Science and Urban Economics, 15 (1), 77-107, 1985. ※ Mayo (1981, JUE) も参照.
- A. M. Freeman: Hedonic Prices, Property Values and Measuring Environmental Benefits: A Survey of the Issues, In Strøm S. (ed): Measurement in Public Choice, Palgrave Macmillan, 13-32, 1981. (JSTOR)
実証上の主な問題は,母集団の設定とサンプリング(市場細分化に関する問題を含む),関数に含める属性(何の代理変数として何を充てるのか,という問題も含む),除外変数,サンプルセレクション,関数形(多重共線性,階層性,時空間的な構造変化の問題を含む),動学的な調整や不均衡・摩擦の表現,等々.
後述する柘植他(2011,p. 102)は(2011年時点における)主な研究動向として (i) Heckmanらによる推定の識別可能性に関する理論的研究と (ii) 空間計量やセミパラなどを利用した価格関数の精緻化に関する統計学的研究の2点を挙げている.
初期の研究
この文脈で「hedonic」(快楽的な)という語を用いたのは自動車価格の回帰を行った
- Andrew T. Court: Hedonic price indexes with automotive examples, The Dynamics of Automobile Demand, General Motors, New York, 98-119, 1939. ※ この研究そのものを主題として詳細な解説をした Goodman (1998, JUE) も参照.
が初と言われている(有名にしたのはZvi Grilichesによって1960sに発表された研究の功績による部分も大きいらしい).価格を財の属性に回帰するアイデア自体は,ミネソタ大修論として発表された
Haas (1922) (
EconPapers) が初出らしい(
Colwell and Dilmore, 1999 LE).理論構築に関しては,消費者(家計)側からの分析を行ったLancaster(ここまでは価格指数理論の文脈での議論が主),供給側も考慮して理論的基礎付けを行ったRosen
が有名.Eppleは
でRosenアプローチでは同時性バイアス・除外変数バイアスが深刻な問題となりうることを指摘し,推計の改良を提案している(IV?).
ヘドニックのフレームで環境価値を(marginal WTP として)推定した先駆的な研究は
- David Harrison Jr. and Daniel L. Rubinfeld: Hedonic housing prices and the demand for clean air, Journal of Environmental Economics and Management, 5 (1), 81-102, 1978. ※ 後述するコルスタッド(2001, pp. 308f, 336-338)が概説している.
- Belsley, Kuh, and Welsch (1980, § 4.4) はこのMA州Bostonの住宅データ(1970年のcensus tract単位に集計されたデータ)を例として回帰診断を含めた頑健な推定について説明している(これがきっかけでBoston住宅データセットが有名になったらしい).元データにはミスがあったらしく,後に Gilley and Pace (1996, JEEM) によって修正し再計算されている.
- 清水(2017,JARES・論説)や清田他(2017,AI学会誌・エディトリアル)では回帰木の一種であるCARTの有用性を立証した論文であるかのように書かれているが,これは Loh and Vanichsetakul (1986, JASA), Buja and Lee (2001, Proc. KDD), Kim et al. (2007, IIE Transac.), Ricci (2006, § 7.4), Soman et al. (2006, § 4.5) 等々がBoston住宅データをCARTに適用した例を示し,その際にこのJEEM論文がデータの初出として引用されていたことによる混同と思われる.Harrison and Rubinfeldはヘドニックの意味での2段階推定(対数線形回帰モデル)しか行っていない.
- 大気汚染が住宅価格に与える影響については Smith and Huang (1995, JPE) のメタ・アナリシスを参照(cf. 同著者による1993年のERE論文).Rosen以前では Ridker and Henning (1967, REStat) が有名.
など.
社会資本や公共サービスの場合は足による投票(Tiebout)を通じた資本化仮説(capitalization hypothesis)に依拠する(後掲の肥田野 1997,
林 2003 等を参照).理論研究は地方公共財理論(地域内に均一に影響を与える公共財によって生じる便益の帰着.
Pines and Weiss 1976 JUE;
Starrett 1981 JPE;
Kanemoto 1988 ECTA etc.)と新都市経済学(交通施設整備による地価変化の分析など.
Polinsky and Shavell 1976 JPubE;
Wheaton 1977 AER etc.)の2つのアプローチがあり,前者ではたとえば
Oates (1969, JPE) が有名.なお資本化仮説の立場からは住宅市場ではなく労働市場を対象とすることもある.この仮説の成立条件には消費者の同質性など幾つかあり(後述する 肥田野 1997,
金本 1992 などを参照),たとえば消費者の選好が異質である場合には限界効果が過大推計されるし(付け値関数と市場価格関数が乖離する.後述する
金本他 1989 などを参照),取引費用が無視できない場合には過小推計されることなどが知られている.
柔軟な関数形で特定化する研究として,Box-Cox変換の適用を提案した
は有名.その他,加法モデルなどのセミパラ推定や,人工NNなどのノンパラ推定を試みる研究も多数.近年の動向まで含めての定式化は
を参照.
Rosenによる基礎づけまでは部分均衡の枠組みで議論が進められていたが
によって労働市場を含めた一般均衡の枠組みに拡張された.この均衡モデルではアメニティの価値(等)が地代と賃金の両者に影響を与えるため,実証分析には賃金データも必要.
住宅市場の適用例に比べて労働市場の適用例は少ないが,たとえば労働環境の質を賃金の属性として賃金関数を推定して健康被害や死亡リスクの経済評価に利用する
などの例がある(統計的生命価値 value of statistical life を推定.
古川・磯崎 2004 を参照).
Heckmanらによる識別の試み
限界効用などに対する幾つかの仮定を置くことで,単一市場であってもノンパラ・アプローチによって需要関数を識別できるらしい.
- James J. Heckman, Rosa L. Matzkin, and Lars Nesheim: Nonparametric Identification and Estimation of Nonadditive Hedonic Models, Econometrica, 78 (5), 1569–1591, 2010.
- Ivar Ekeland, James J. Heckman, and Lars Nesheim: Identification and Estimation of Hedonic Models, Journal of Political Economy, 112 (S1), S60-S109, 2004.
- ―: Identifying Hedonic Models, American Economic Review P&P, 92 (2), 304-309, 2002.
他にも,
Gorman-Lancaster型のヘドニックモデルについてRosen (1974, JPE)を何か所か一般化した
や,
BartikやEppleが指摘した意味での内生性への対処を非線形モデルによって試みている
Sorting, self-selection. ヘドニック理論とMcFaddenによる離散選択に関する基礎付け
を融合させる equilibrium sorting models (ESMs) について,Kuminoffらによるサーベイ
- Nicolai V. Kuminoff, V. Kerry Smith, and Christopher Timmins: The New Economics of Equilibrium Sorting and Policy Evaluation Using Housing Markets, Journal of Economic Literature, 51 (4), 1007-1062, 2013.
- Table 1 (pp. 1031f) にアプローチ(Pure Characteristics Sorting, Random Utility Sorting, Calibrated Sorting)ごとの特性がまとめられている(同時に multi-market, structural, non-parametric approach とも比較されている)
を参照(cf. random utility model:
Quigley 1976; random bidding model:
Ellickson 1981 JUE;すべての個人に共通する1つのindexによって選択を行う vertical sorting models と,個人間の異質性を考慮した horizontal sorting models).
準実験による近年の実証
前掲の Parmeter and Pope (2013) を参照.
よく用いられるのがRDD(回帰分断/回帰不連続).Boundary discontinuity を利用した実証の先駆けは
Cushing (1984, JUE) だとか.この識別戦略を用いた有名な研究は
など.余談だが時間的なRD(interrupted time-series analysis = ITS とも)の使用については
Hausman and Rapson (2017, NBER WP) による整理を参照.DIDでは
など.なお(DIDなどの)推定量が意味しているものが何であるのか(WTPとして解釈してよいのか? 等々)について前掲の Parmeter and Pope (2013, § 3.3) は
Kuminoff and Pope (2009, WP) を引用しているが,現在はその後出版された同著者による
を参照するとよさそう.その他にも経済学的な解釈との関連についても検討を行う
などもある.
空間統計手法の適用
空間効果を考慮した回帰モデル(空間計量経済学のモデルや固有ベクトル空間フィルタリング,GWRなど)をヘドニック・アプローチに用いたり,中には空間ヘドニック spatial hedonic という表現を用いている論文が幾つも見つかる.初期の研究は
- Ayse Can: Specification and estimation of hedonic housing price models, Regional Science and Urban Economics, 22 (3), 453-474, 1992. ※ Can (1990, EG) も参照.
- R. Kelley Pace and Otis W. Gilley: Using the Spatial Configuration of the Data to Improve Estimation, Journal of Real Estate Finance and Economics, 14, 333-40, 1997.
- 誤差項に対する simultaneous autoregressive (SAR) models = 空間誤差モデル.前掲 Harrison and Rubinfeld (1978, JEEM) のBoston住宅データを利用.
- Robert W. Paterson and Kevin J. Boyle: Out of Sight, Out of Mind? Using GIS to Incorporate Visibility in Hedonic Property Value Models, Land Economics, 78 (3), 417-425, 2002. (JSTOR)
- spatial autoregressive models = 空間ラグモデル
- Chong Won Kim, Tim T. Phipps, and Luc Anselin: Measuring the benefits of air quality improvement: a spatial hedonic approach, Journal of Environmental Economics and Management, 45 (1), 24–39, 2003.
- 空間ラグモデルにおける限界効果 (implicit price) を導出
- Seong-Hoon Cho, James Michael Bowker, and William M. Park: Measuring the Contribution of Water and Green Space Amenities to Housing Values: An Application and Comparison of Spatially Weighted Hedonic Models, Journal of Agricultural and Resource Economics, 31 (3), 485-507, 2006.
- 2009年の Journal of Geographical Systems 11:4 「A Theme Issue on Recent Research in Spatial Real Estate Hedonic Analysis」(特集号)
など.最近では
- Okmyung Bin, Ben Poulter, Christopher F. Dumas, and John C. Whitehead: Measuring The Impact Of Sea‐Level Rise On Coastal Real Estate: A Hedonic Property Model Approach, Journal of Regional Science, 51 (4), 751–767, 2011.
- first-order spatial error model = 空間誤差モデル
- Marco Helbich, Wolfgang Brunauer, Eric Vaz, and Peter Nijkamp: Spatial Heterogeneity in Hedonic House Price Models: The Case of Austria, Urban Studies, 51 (2), 390-411, 2014.
- Marco Helbich and Daniel A. Griffith: Spatially varying coefficient models in real estate: Eigenvector spatial filtering and alternative approaches, Computers, Environment and Urban Systems, 57, 1–11, 2016.
- 固有ベクトル空間フィルタリング手法を,spatial expansion method (SEM;回帰パラメータを座標変数の線形関数として表現), moving windows回帰,GWRと比較.
- Sanglim Yoo and John E. Wagner: A review of the hedonic literatures in environmental amenities from open space: a traditional econometric vs. spatial econometric model, International Journal of Urban Sciences, 20 (1), 141-166, 2016.
- Yingdan Mei, Diane Hite, and Brent Sohngen: Demand for urban tree cover: A two-stage hedonic price analysis in California, Forest Policy and Economics, 83, 29–35, 2017.
- 前掲の Kim, Phipps, and Anselin (2003) がfirst stageの価格関数の推定までであるのに対し,こちらはsecond stageの需要関数の推定まで行っている.2段階目では複数市場を利用したオーソドックスな識別のアプローチを採用し,さらに内生性に対処するために人口変化率と郡ダミーをIVとして利用.
- 樹木被覆のヘドニック価値については Siriwardena et al. (2016, EE) のサーベイを参照.
他多数.和文でも後掲する清水・唐渡(2007),星野(2011)の他に,堤・瀬谷(
2009;
2010)などがある.なお空間計量における空間重み行列 W の設定などに関連して
などの指摘・批判があることには要注意.空間計量に拘らず
あたりを参照するのが正攻法か.
ヘドニックと直接関係はないものも含めて,空間データの回帰における問題は
Anselin and Bera (1998, Handbook ch. 7),
Dubin (1998, JHE),
Basu and Thibodeau (1998, JREFE),
Dubin, Pace, and Thibodeau (1999, JREL),
Wilhelmsson (2002),
Meen (2016, US) 他多数で指摘されており,分析デザインを検討する上で参考になると思われる.
立地 location,近接効果 neighborhood effect,社会的相互作用 social interaction 関連では
- Yannis M. Ioannides: Chapter 25 Neighborhood Effects And Housing, In Handbook of Social Economics, Volume 1, 1281-1340, 2011. ※ 著者苗字は「ヨアニディス」と読む.Durlauf (2004) も参照.
- Yannis M. Ioannides and Jeffrey E. Zabel: Interactions, neighborhood selection and housing demand, Journal of Urban Economics, 63 (1), 229-252, 2008.
- Katherine A. Kiel and Jeffrey E. Zabel: Location, location, location: The 3L Approach to house price determination, Journal of Housing Economics, 17 (2), 175–190, 2008.
など.
その他
V. Kerry Smith and Subhrendu K. Pattanayak:
Is Meta-Analysis a Noah's Ark for Non-Market Valuation?, Environmental and Resource Economics, 22 (1–2), 271–296, 2002.
→ G. Stacy Sirmans, Lynn MacDonald, David A. Macpherson, and Emily Norman Zietz:
The Value of Housing Characteristics: A Meta Analysis, Journal of Real Estate Finance and Economics, 33 (3), 215-240, 2006.
和文文献
和文で有名なのは1992年『土木学会論文集』の特集〈ヘドニック・アプローチによる社会資本整備の評価〉
だと思うが,成書では
- 肥田野登 『環境と社会資本の経済評価―ヘドニック・アプローチの理論と実際』 勁草書房,1997.(amazon.co.jp)
が(日本にヘドニックを紹介した
太田誠先生の著作を除けば)有名と思われる.上記以外にも
などの学術研究に加えて
のような実務マニュアル類もある.いずれにせよ準実験アプローチによる(first stageの推定についても,2段階の両方についても)識別の議論をカバーした文献は少ない.